五区房地局、三县一市房地局、各物业管理企业：

　　为推动我市物业管理，提高物业管理水平，决定自2000年起在全市开展“长沙市物业管理优秀住宅区（大厦）、优秀物业管理企业”达标评比工作，现将有关事项通知如下：

　　一、全市范围符合城市规划建设要求，配套设施齐全，实行专业化物业管理。建筑面积5万平方米以上的住宅区，建筑面积2万平方米以上的住宅组团，人住率达 60％；建筑面积 3万平方米以上，且非住宅建筑面积占 60％以上，人住率或使用率达 80％以上的大厦均可参加市物业管理优秀住宅区、大厦的评比。物业管理企业成立满一年、管理项目中有一处被评为市级以上优秀物业管理称号可以参加市优秀物业管理企业的评比。

　　二、评比工作由长沙市房地产管理局负责组织。按《长沙市物业管理优秀住宅区标准》、《长沙市物业管理优秀大厦标准》、《长沙市优秀物业管理企业标准切以下简称《标准》评比打分。《标准》总分值为100分，按各条款分解，90分以上为达标分数线。

　　评比标准见附件一、二、三。

　　三、评比工作分自评、初评、评定三个阶段进行。9月1日至30日为各物业管理企业自评时间，自评达标的物业，按物业座落区域申报所在地区和县（市）房地产管理局初评，申报初评名额不限，各物业管理企业应在9月30日前将考评申报表和自评资料送各区和县（市）房地产管理局。10月10日——30日为各区、县（市）房地产管理局初评时间，区和县（市）房地产管理局和有关物业管理专业人员组成考评小组，对参评物业、企业进行考评。11月10日前将评定总分在 90分以上的单位名单及各单位考评申报表、考评资料报市房地产管理局物业监管办。11月20日至30日为全市考评时间，由市房地产管理局和有关部门组成考评小组，对初评达标单位进行考评。

　　四、评比采取听取汇报、查阅资料与现场考查、考核、走访调查相结合方式，对不符合标准部分，扣除相应分值，评分结果达标的，由市房地产管理局授予“长沙市物业管理优秀住宅区（大厦）长沙市优秀物业管理企业”称号。

　　五、市物业管理优秀住宅区（大厦）、优秀物业管理企业每周年进行一次复验，对管理水平确实下降、群众意见较大，达不到物业管理优秀标准的，经复验可取消其荣誉称号。

　　六、各区和县（市）房地产管理局要坚持《标准》，从严掌握，反对弄虚作假，各申报单位要充分准备，精心组织，对照《标准》，积极参加达标评比，推动物业管理工作的深入开展。

　　为了加强我市物业管理，提高住宅区物业管理的整体水平，充分发挥物业的使用价值，达到社会效益、经济效益、环境效益和心理效益的统一，根据国家及省、市有关规定特制定《长沙市物业管理优秀住宅区标准》．现公布如下：

　　l、规划与建设

　　住宅区规划符合长沙市整体规划的要求，严格按照国家标准验收，具有完整的验收资料、图纸、档案，已办好了交接手续。

　　2、组织机构与制度建设

　　住宅区由物业管理企业实行统一管理，成立了业主委员会。业主委员会与管理企业签有委托管理合同，责、权、利关系明确。企业有各类岗位责任制度、内部管理制度及考核制度。区内有住户公约或业主公约，公众管理规章制度健全。

　　3、管理运作

　　物业管理企业经理和管理人员经过物业管理专业培训，并持证上岗。管理人员整体素质高，服务意识强，在管理活动中佩有明显标志。物业管理办公用房不小于50平方米，并有相应的办公设备及交通、通讯工具，有计算机设备，并能有效运用。

　　档案资料齐全，管理完善，分类合理，检索方便。物业管理公共性服务费收缴率 95％以上。

　　4、房屋管理

　　房屋外观完好整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落，无污迹。任宅区内基本做到无乱搭乱建、无违章装修，无乱张贴、悬挂。房屋共用楼梯、天台、通道畅通，无堆放杂物及违章占用等，房屋修缮制度、物业管理处值班制度、便民报修措施健全，并建立回访制度和回访记录。房屋零修、急修及时率达到 98％以上，维修质量合格率达到100％，主出人口设有小区平面示意图，组团及栋。单元（门）、户门有标号。

　　5、绿化管理

　　有绿化专业队伍或人员，管理制度落实。小区公共绿化、庭院绿地和道路两侧绿地分布合理，树木、花草、建筑小品布置得当。小区内公共绿地新区人均1平方米以上，旧住宅区人均不低于0．5平方米。花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露和任意占用绿地现象。绿化管理设施、设备齐全完好。

　　6、环境卫生管理”

　　有专业清洁卫生队伍或人员，管理制度落实，区内环卫设备齐全完好，有垃圾箱、果皮桶、垃圾中转站。垃圾日产日清。整体环境及环卫设施保持清洁，定期杀虫灭鼠，基本无违反规定饲养家禽家畜的现象。住宅区内商业网点管理有序，无乱设摊点、乱设广告牌和乱贴乱画现象。

　　7．安全秩序管理

　　住宅区有安全管理队伍，基本实行封闭式管理，24小时值班制度，安全管理人员经过培训，统一着装、熟悉辖区情况，认真负责，文明执勤，行为规范。消防制度落实，配有专职或兼职消防员，消防设施、设备完好无损，随时可以投人使用。可能危及业主或使用人安全处有明显标志和安全防范措施。年度内无重大刑事犯罪，无重大火灾。

　　8、共用设施、设备管理

　　共用设施设备达到规划设计标准，无违章私自改变规划用途，无擅自侵占共用设施或场地。共用设施设备完好率达到98％以上。供电、供水、供气。通讯管线及广播电视等设备、设施完好无损，运转正常。出现故障能及时维修，基本不影响住户使用。二次供水水箱有盖，无二次污染及安全隐患。住宅区设备维护保养人员均经过培训、持证上岗，运行维修记录完整。公用排污、排雨水管线设施完好无损。住宅区道路畅通，无损坏，路面平坦整洁，排水畅通。住宅区内车辆行驶停泊有序，无乱停乱放现象。公共场所（地）建筑小品、雕塑完好无损。

　　9、投诉处理与监督

　　住宅区业主或使用人对管理企业年有效投诉率4％以下，企业处理投诉率95％以上，回访率 95％以上。业主或使用人对住宅区管理服务的评议满意率达 95％以上，按制度定期公布物业管理公共性服务费收支帐目，接受业主查询和监督。

　　10、精神文明建设

　　住宅区有精神文明建设公约，各项制度健全并落实。区内有文化宣传教育园地，文体活动场所，经常开展社区文业主委员会、管理企业与街道办事处，居委会、派出所等关系协调。

　　附件二：

　　长沙市物业管理优秀大厦标准

　　为了加强我市物业管理，提高大厦物业管理的整体水平，达到社会效益、环境效益、经济效益和心理效益的统一，根据国家及省、市有关规定特制定《长沙市物业管理优秀大厦标准》，现公布如下：

　　1、规划与建设。

　　大厦规划符合长沙市整体规划的要求，严格按照国家标准验收，具有完整的验收资料，档案、图纸齐全，已办好了交接手续

　　2、组织机构与制度建设。

　　有物业管理公司对大厦实行统一的管理，大厦成立了业主委员会或管理委员会，业主委员会或管理委员会与物业管理企业签有委托管理合同，责、权、利关系明确，大厦内有住户公约或业主公约。管理企业有严格的考核制度，各类工作人员的岗位责任制和各项公众管理规章制度。

　　3、管理运作

　　物业管理企业经理和管理人员经过物业管理专业的培训，持证上岗。大厦管理人员整体素质高，服务意识强，在管理活动中佩有明显标志。

　　物业管理办公用房不小于50平方米，并有相应的办公设备及交通、通讯工具，有计算机设备并能有效运用。

　　大厦档案资料齐全，管理完善，分类合理，检索方便。

　　物业管理公共性服务费收缴率 95％以上。按规定回物业管理公共性服务费收支帐目，接受业主查询和监督。

　　4、房屋管理

　　房屋外观完好整洁，外墙面砖、装饰、涂料无脱落。无违章装修，无乱搭乱建，无乱张贴悬挂等。大厦楼梯、天台、通道、大厅无堆放杂物及违章占用等。房屋修缮制度、管理处值班制度健全并建立回访制度和回访记录。房屋零修、急修及时率达到98％以上，维修质量合格率，大厦及栋号、楼层有明显标志及引路方向平面图。

　　5、整体环境卫生与绿化管理

　　有专业清洁绿化队伍或人员，管理制度落实。环卫设施设备齐全，整体环境及环卫设施随时保持清洁，设有垃圾箱、果皮箱。垃圾日产日清。无违反规定饲养家禽家畜。绿地面积符合规划要求，绿地、花草、树木配置得当，布局合理。花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无践踏折损现象，无大面积黄土裸露。绿化管理设施、设备完好，水源有保障。排污、排烟、噪音符合国家环保标准。

　　电梯管理

　　电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员均持证上岗，安全检查审核证件齐全。有严密的安全运行和维修保度并落实，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全，电案完整。运行状态良好，安全设施齐全，正常有效，轿厢及机房整照明及其它附属设施完好。遇运行故障，维修人员能在内到达现场抢修，每月每部电梯出现故障次数不超过2电及中央空调管理专业工程技术人员，维修和运行人员持证上岗。建立配备维修保养、24小时运行和维修值班制度，并严格执设备和中央空凋系统运行安全、正常，保养状况良好，出现故障能及时排除，设备及环境整洁，设备完好率98％以上，空调系统无严重噪音或滴漏水现象。

　　有停电应急处理措施和应急发电机设备，并可随时启用。

　　按规定计量和收费，无不合理计量和乱收费。维修性停电、停空凋能预先通知用户。供电及中央空调系统档案资料，各项运行记录和维修保养记录齐全，并归档保存。

　　8、给排水系统管理

　　建立用水、供水管理制度、给排水设备维修保养制度并落实运行、维修记录齐全。设备和管道系统状态良好，阀门、管道，无跑、冒、滴、漏。遇有事故，维修人员能及时到位抢修，无大面积跑水、长时期停水事故，供水计量及收费严格执行有关部门规定，无不合理计量和乱收费现象，停水能预先通知用户。

　　按规定定期清洗大厦二次供水蓄水设备，设备及周围环境整洁，有封闭措施，二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全，无二次污染发生。

　　排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水浸泡发生。

　　9、安全秩序管理

　　有专业安全管理队伍，实行24小时值班制度，安全管理人员统一着装，认真负责，文明执勤，言行规范。可能危及住户安全处有明显标志和防范措施。本年度无因物业管理公司责任发生重大刑事案件和火灾事故。

　　机动车辆与非机动车辆管理制度落实，各种车辆停放有序，场地整洁，线标清晰。

　　配备专职或兼职消防管理人员，消防制度落实。消防控制中心及消防系统配备齐全，运行正常。订有突发性火灾应急方案及消防疏散图，无火灾隐患。

　　10、精神文明建设

　　有精神文明公约、各项制度健全落实。有场地、设施、设备、有文化宣传学习园地，并经常开展社区文体活动。

　　业主或使用人对大厦管理服务的评议满意率达到95％以上。服务质量投诉率在4％以下。业主委员会或管理委员会、管理企业与派出所、街道办事处、居委会关系协调。

　　附件三：

　　长沙市优秀物业管理企业标准

　　为了加强物业管理，提高物业管理服务水平，树立物业管理企业良好形象，推动我市物业管理发展。根据国家及省、市有关规定制定《长沙市优秀物业管理企业标准》，现公布如下：

　　一、管理条件

　　管理物业在3万平方米以上，依照规定签订了委托物业管理合同，管理单位责、权、利明确。对物业进行接管验收，物业管理所需基本资料齐全，包括规划平面布置图、房屋竣工验收资料、物业验收移交资料、装修管理、设施设备档案及业主房屋资料。物业管理办公用房不少于50平方米。

　　二、内部管理与企业形象

　　企业内部机构合理健全，建立现代企业制度，各项规章制度完善。企业管理人员经过物业管理专业培训，持证上岗，企业有员工培训计划，并能经常组织培训。企业负责人有较强的事业心和开拓精神，各级管理人员熟悉物业情况和岗位职责、考核标准企业形象良好，有争先创优规划和各项措施，从业人员统一着装佩带胸卡上岗，有良好的职业道德。广泛应用计算机等现代化管理手段进行科学管理。

　　三、服务意识

　　为业主、使用人服务意识强，有便民服务措施。物业管理服务合同执行良好。服务内容和手段不断创新。无乱收费、损害业主、使用人利益的现象发生，能定期公布收取的物业管理公共性服务费使用情况，自觉接受业主、使用人监督。服务满意率在98％以上，服务质量投诉率在4％以下。

　　四、财务管理

　　企业独立核算，设有财务管理部门，财会人员持证上岗。各项财务制度健全，有物业管理预算方案、年度财务计划、财务分析报告。记帐凭证、会计报表编制、记载及时，内容真实、数字准确、 帐目清楚。现金、支票、收费发票等保管、使用符合规定，无违反 财务纪律行为。税收核算、申报、银行帐务往来核对及时，会计帐册档案管理规范。

　　五、房屋管理

　　房屋外观整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落无污迹。管理区域示意图、栋号标志明显，无擅自改变房屋用途，无违章搭建和装修。有房屋修缮制度，便民报修措施，并建立回访制度和回访记录，房屋零修、急修及时率在 98％以上。维修质量合格率达到100％。

　　六、环境管理

　　有专业清洁卫生、绿化队伍，管理制度落实。管理区域环卫设施完备，有垃圾箱、果皮桶、垃圾中转站。花草、树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无践踏、折损、枯死现象，无占用绿地现象。管理区域无乱设摊点、广告牌，乱贴乱画现象。地面无果皮纸屑，无污水、积水。

　　七、安全秩序管理

　　有专业安全管理队伍对所管区域实行24小时值班制度。安全管理人员有明显标志，熟悉辖区情况，工作规范，作风严谨。消防责任人及制度明确，订有突发性火灾应急方案。消防设施设备完好无损，运转正常，可随时启用。对可能危及住户安全处设有明显标识和防范措施。本年度无因物业管理企业责任发生重大刑事案件和重大火灾事故。

　　八、共用设施设备管理

　　专用设备维修人员均持证上岗，各种设备安全审验合格，证件齐全，安全措施有效。管理制度、操作规程落实，设备运行正常。出现故障及时排除，各种设备完好率在98％以上。运行、检修记录真实、准确、完整。设备及机房环境整洁、无杂物。

　　管理区域道路畅通，无损坏，路面平坦整洁，排水畅通。车辆行驶、停泊有序，无乱停乱放现象。

　　九、企业经营状况

　　企业经营观念新，目标明确，有发展计划和经济指标。在不断扩大物业管理规模基础上，坚持一业为主，多种经营，壮大自我发展能力。企业经营效益好，物业管理公共性服务费收缴率在95％以上，企业连续两年无亏损，并有盈利。

　　十、精神文明建设

　　企业文化有专人负责，有规划、有安排、有落实，开展活动经常，较好展示了员工爱岗敬业，敢于创新的精神风貌。社区文化活动有专人负责、有布置、有落实，活动开展经常。定期出墙报，推出宣传、学习园地，开展遵纪守法、健康卫生宣传。积极配合居委会、派出所、业主委员会开展各项工作，营造物业管理良好氛围。