三湘都市报

　　戴律师：

　　2004年2月，我在长沙某住宅小区以一次性付款方式购买了一套商品房，同年8月入住，但尚未拿到房产证。后了解到该小区的开发商因缺乏资金，于2004年10月时又将该小区拿去银行抵押贷款，同时还拖欠了建筑商的工程款。目前，银行及建筑商均已向法院起诉开发商，要求偿还债务，同时均主张对该小区工程进行拍卖，以拍卖所得价款优先受偿。请问：我购买的那套商品房是否受法律保护？银行及建筑商有权要求拍卖那套房吗？张先生张先生：

　　您好！

　　您来信反映的情况涉及银行抵押权、建筑商的工程价款优先受偿权及购房者的权益应如何平衡的问题。现在大多数开发商采取让建筑商垫资入场的方式进行开发，因此一旦项目销售出现问题，开发商将会以在建工程进行抵押贷款，同时也可能拖欠建筑商的工程款。对于建筑商的建设工程价款优先受偿权，《中华人民共和国合同法》第286条有明确的规定：“发包人未按约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款，发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”即建筑商对其工程款可以就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。而银行就该建筑工程设定的抵押权，依担保法的规定，银行享有就该抵押物折价或拍卖的价款优先受偿。至于购房者，因其已付清了房款，其对该房享有的权益同样应受法律保护。

　　那么，建筑商的优先受偿权、银行的抵押权与消费者的居住权发生竞合时，到底哪一个优先呢？

　　为解决此问题，最高人民法院于2002年6月20日发布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复明确规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买房人。”依此规定，最高院的司法解释强调了对消费者权益的保护。当消费者交付了购买商品房的全部或大部分款项后，消费者对该商品房的产权受到特殊保护，建筑企业的工程价款优先权不得对抗消费者。

　　由此可以看到，消费者的购房权益优于建筑商的优先受偿权，建筑商的优先受偿权又优于银行抵押权及其他债权，即最高院司法解释对权利的保护顺序是：消费者、建筑企业的工程款、银行设定抵押的债权、一般债权。

　　综上，因你已一次性交付了全部房款，依据上述司法解释的规定，你购买该商品房的权利受法律的优先保护，该房应属于你，建筑商及银行均不能以其优先权对抗你，不能处置该房而损害你的权益。